DUAYEN

TOKİ Konutları: Sosyal mi, Orta Gelir Projesi mi?

TOKİ, İstanbul’da 100 bin konutu tamamlayarak kura sürecini başlattığını büyük bir gururla duyurdu.

Y. Mimar ERCAN EVREN

TOKİ, İstanbul’da 100 bin konutu tamamlayarak kura sürecini başlattığını büyük bir gururla duyurdu. Sayın Cumhurbaşkanı da törende yaptığı konuşmada bu çalışmanın önemini vurguladı ve kısa süre içinde kiralık konut projelerinin de başlayacağını müjdeledi.

Bu yazıda, tamamlanan konutların hangi şartlarla satışa sunulduğunu ve gerçek anlamda “sosyal konut”un ne olması gerektiğini irdelemeye çalışacağım.

Öncelikle önemli bir gerçeği hatırlatalım:

Türkiye’de 2000 yılı öncesi yapı stokunun önemli bir bölümü yenilenmek zorundadır. Deprem riski de dikkate alındığında, önümüzde çok büyük bir konut üretim ihtiyacı bulunmaktadır. Yapılanları küçümsemek doğru değildir; ancak klasik yüklenici modeliyle bu açığın kapatılması uzun zaman alacaktır ( Bu yapıların bir kalite garantisi de yoktur). Bu da vatandaşın sıkıntısının devam etmesi demektir. Bu nedenle, dünyada yaygın olarak uygulandığı gibi prefabrike ve seri üretim sistemlerine geçiş kaçınılmazdır.

TOKİ Konutlarının Ekonomik Gerçeği;

2026 yılı için net asgari ücret: 28.075 TL

Ortalama kira: ≈12.000 TL

İki çocuklu bir ailenin asgari gideri: ≈40.000 TL

Aylık açık: ≈12.000 TL

Bu tablo zaten tek maaşla geçinmenin mümkün olmadığını açıkça göstermektedir.

TOKİ satış koşulları:

1+1 (≈55 m²): 1.950.000 TL, peşinat 195.000 TL, taksit 7.313 TL, vade 240 ay

2+1 (≈65 m²): 2.450.000 TL, peşinat 245.000 TL, taksit 9.188 TL, vade 240 ay

Sağlıklı konut gideri, gelirin %25–30’unu geçmemelidir. İlk bakışta gelirin taksitleri kıt kanaat karşılayacağı sanılır. Ancak, İleriki yıllarda memur maaşına endeksli artış nedeniyle bu miktar daha da artacaktır ve taksit gelirin %25-30 nu geçecektir. 200 000- 300 000 Tl peşinat bariyerini de göz önüne alınca bu şartların dar gelirli vatandaşlar için imkânsız olduğunu anlarız. Yani sistem; kağıt üzerinde dendiği gibi, dar gelirliye değil orta gelirliye ve zenginlere hizmet etmektedir.

Gerçek Sosyal Konut Nasıl Olmalı?

- Gelire göre taksit sistemi:

- Düşük peşinat (%3–5) Dar gelirli için en büyük engel peşinattır. Bugünkü 200.000–300.000 TL peşinat yerine:%3–5 peşinat, kalan kısmı uzun vadeye yayılmış ödeme, gerekirse ilk 2 yıl düşük taksit uygulanmalı.

- Kompakt 2+1 plan: Aile konutu için 1+1 sosyal çözüm değildir. Daha doğru tip:55–65 m² arası kompakt 2+1, küçük ama kullanışlı mutfak, iyi depolama alanı, balkon veya yarı açık mekân, ileride bölünebilir/esneyebilir plan

- Ulaşım akslarına yakınlık: Konut ucuz diye şehrin dışına atılırsa aile kira ödemese bile ulaşımda ezilir.

- Karma gelirli mahalle: : Sadece dar gelirliyi aynı bloklara toplamak sosyal ayrışma yaratır. Aynı yerleşimde dar gelirli, orta gelirli, kiralık sosyal konut, yaşlı ve genç konutu birlikte planlanmalı.

- Kiralık sosyal konut: Herkes ev sahibi olmak zorunda değildir. Devlet veya belediye: düşük kiralı sosyal konut üretmeli, kira gelire göre belirlenmeli, aile ekonomik olarak güçlenince satın alma hakkı verilmeli

- Mimari kalite (maalesef bunu TOKİ yapılarında görmüyoruz): Sosyal konut “ucuz bina” demek değildir. Olması gerekenler: iyi gün ışığı, çapraz havalandırma, ortak avlu, çocuk oyun alanı, yaşlı oturma alanı, enerji tasarrufu, güneş paneli ve yağmur suyu kullanımı.

Sonuç: TOKİ modeli konut üretiminde başarılıdır. Ancak mevcut haliyle gerçek sosyal konut üretimi için yeterli değildir.

Gerçek sosyal konut; ödenebilir, ulaşımı uygun, planı işlevsel ve yaşanabilir çevreye sahip olmalıdır.