Binalarda Yaklaşık Maliyet ve Rantabilite Hesapları

Son zamanlarda inanılmaz şekilde artan bina kiraları ve maliyetleri bana; yaklaşık 60 yıl önce İsviçre’deyken, Arkitekt dergisine yazdığım bir yazımı hatırlattı. Yazıyı aynen aktarıyorum. Tabii, değerler İsviçre Frank’ı, zaman da 1960 yılı İsviçre şartları.

Memleketimizde yaklaşık maliyet hesapları m² üzerinden yapılır. Bu usul her ne kadar yarışmalarda projeler arasındaki mukayeseyi sağlasa da, maliyeti hesaplamakta çok hassas olmamaktadır. Bilhassa, maliyetin ve rantabiletenin en ince noktalara kadar hesaplandığı bir devirde baştan savma, yanlış hesaplar gerek mal sahibi, gerek mimar gerekse her ikisi arasında hoşnutsuzluk yaratacak bir husustur. Projeyi yapmak, inşaatı yürütmek kadar maliyet ve rantabilite hesaplarını hazırlamak da mimarın hizmetleri arasına girmektedir. Hatta bu husus bazen projenin yapımından daha önemli olabiliyor. Rasyonel ve ekonomik inşaat yapmak mecburiyetinde olan Türkiye’nin de bu işi, başka memleketlerdeki gibi formüle edilip, uygulaması gerektiğine inanıyorum.

“İsviçre’de bina maliyeti m³ olarak hesaplanıyor. Bir bina üç buutlu olduğuna göre onu en iyi ifade edenin de m³ olduğu kanaatindeyim. Normal kat yüksekliğini 2,90 m. Kabul edersek; m² hesabında bir spor salonu daha ucuz, 2,20 m. Yüksekliğinde bir bodrum kat da daha pahalı çıkacaktır. Her hacim için ayrı bir m² birimi fiyatı almak da pratik olmadığı kadar zor ve uzun bir çalışma ister.

Fazla ayrıntıya gitmeden, m³ hesabında ne gibi hususlara dikkat etmek gerektiğinden bahsetmek istiyorum. Çatılar meyilline ve kullanış tarzına göre 1 veya 1,5 m. lik bir yüksekliği varmış gibi hesaplanıyor. Düz çatılarda bu yükseklik, üstü kullanılıyorsa 1 m. kullanılmıyorsa 0,50 m. Olarak alınıyor. Bodrumu olmayan zemin katlarda 1 m. lik bir ilave gerekiyor. Yine, teras balkon gibi binanın açık olan kısımları için de ilaveler yapılmaktadır. Bu hesaplar neticesinde elde edilen toplam binanın yaklaşık maliyeti olarak kabul edilmektedir. Arsa parası, kanalizasyon gibi harici masraflar, mobilya ve mutfak dolapları ve rafları bu masraflara dâhil değildir. Zeminin güçlendirilmesi gerektiğinde, bu masrafları da eklemek gerekir.

Örnekler:

• Schwyz’ de klise (1958) 1220 m3 - 400 000 SFR
• Zürich’ de ilkokul (1957) 18 350 m³- 3 143 000 SFR
• Bir villa (1960) 1800 m³ - 280 000 SFR
• Bern’de büro (1959) m³ - 4 350 000 SFR
• Depo (1951) m³ 23 300 m³ - 1 585 500 SFR
• Cenevre’de konut (1959) m³ 28 716 m³ - 3 158 760 SFR

Bu örneklerden de anlaşılacağı gibi, inşaat nev’i ve kalitesi maliyette önemli rol oynamaktadır.

Rantabilite:

Bir binanın doğmasına sebep olan unsurların başında “rantabilite” gelir. Çünkü kapital sahipleri kârlı görmedikleri bir yere para yatırmazlar. Mimarların kapital sahiplerine İhtiyacı ve faydayı etüt ederek yapacakları teklifler, inşaat faaliyetlerini artıracağı gibi, bu etütlerin daha da zevkli bir çalışma olacağı kanısındayım. Avanprojeler ne kadar kaliteli olsa da gelirleri düşükse mal sahibine cazip gelmeyecektir. Pek çok meslektaşlarımın ideal tasarımlarına rağmen, mimari ve sanattan anlamayan iş sahiplerini kaybettiklerini hatırlarım. Öyle zannediyorum ki, yeryüzünde yalnız güzellik için inşaat yaptıranların sayısı herhalde pek fazla değildir. Buna göre mimariyi, faydayı güzelliklerle ifade etme sanatıdır diyebiliriz. Rantabilite hesapları; avanproje ile beraber, ilk konuşmalarda en önde gelen bir unsurdur. Bunun için, projeleri büromuzda hazırlanan “Köniz nokta apartmanının” rantabilite hesaplarını örnek olarak vermek istiyorum. Garip bir kaderi var bu projenin. İsviçre’de proje hazırlayanların, halk mantalitesini de iyi tanımaları gerekiyor. İlk çalışmalar 1958 yılında başlamış. Könitz kasasında kat müsaadesi 3 kat olduğu için, 14 kat olan bu proje, halk oylamasına gitmek mecburiyetinde kalmış. Şehirlerin su, kanalizasyon vs gibi ihtiyaçları ve yürürlükte olan kurallara aykırı teklifler için halkın fikri alınıyor. Nokta apartmanın da projeleri broşür halinde hazırlanıyor, halk ile tartışmalar düzenleniyor ve buraya yapılacak yüksek bir binanın yayvan bir yapıdan daha güzel olacağı anlatılmaya çalışılıyor. Sonuç: mahalli idarenin onayına rağmen “Hayır” oluyor. Beş ay sonra yeniden çalışmalar, fotomontajlar ve modellerle proje halka bir kere daha sunuluyor. Sonuç yine de az bir farkla “Hayır”. Köniz halkı kasabalarında yüksek bina istemiyor. Üç katlı, dik çatılı, kiremit örtülü evlerden daha çok hoşlanıyorlar. İsviçreliler bir bakıma çok tutucu ve inatçı insanlar. Ellerindeki hürriyet de istediklerini yaptırmaya yetiyor. Patronlar bir gün “canım bu kadar hürriyet de iyi değil” diye bana dert yandılar. Şimdi yeni oylama için proje hazırlıyoruz. Kat sayısını sekize indirdik. Buna da hayır denirse üç katlı yayvan dolu bir yerleşim teklif edeceğiz. Onun da projeleri hazır. Bütün bu çalışmaların çıkış noktasını “Rantabilite” hesapları teşkil etti diyebilirim. Kapital sahipleri ile her konuşmada bu hesaplar başköşeyi alıyor. Mal sahibi binanın yüksek yahut alçak olması ile değil geliri ile alakadar. Biz sadece bu faydayı mimari anlayışımıza göre ifadeye ve halka kabul ettirmeye çalışıyoruz.

1.Köniz binasının hacim hesapları

• Yüksek blok 16 019 m³
• Depo, garaj ve bodrum 7 730 m³
• Zemin kat (mağza) 4 055 m³
• Alçak blok 8 065 m³

TOPLAM 35 869 m³

2.Yaklaşık maliyet hesabı

Arsa ve eski binanın yıkılması 1 290 000 SFR

Yüksek blok 16 019 m³ x 140= 2 242 660

Depo, garaj, bodrum 7 730 m³ x 90= 695 700

Zemin kat 4 055 m³ x 120 = 486 600

Alçak blok 8 065 m³ x 130 = 1 048 450

Harç, vergi, ruhsat 250 000

Bahçe ve çevre tanzimi 50 000

Sair masraflar 36 590

TOPLAM HARCAMALAR 6 100 000 SFR

3.Kiralar

Yüksek blok:

27 daire 2,5 oda 27 d. x 215 SFR/ayx12 ay= 69 660 SFR

28 daire 3,5 oda 28 d.x 275 SFR/ayx 12 ay= 92 400 SFR

1 Kiösk 1x 215 SFR/ay x12 ay= 2 580 SFR

Ticari hacimler:

küçük mağaza (bodrum) 50 m²x50 sfr= 2 500 SFR

depo (bodrum) 500 m²x30 SFR= 17 400 SFR

büyük mağaza (bodrum) 350 m²x46 SFR= 16 100 SFR

Garaj 20 oto x 480 SFR= 9 600 SFR

Mağaza(zemin) 750 m²x 78 SFR= 58 500 SFR

hacimler (zemin) 80 m2 x 35 SFR= 2 800 SFR

Alçak blok:

8 daire 3 oda 8 d.x 240 SFR/ayx 12 ay= 23 040 SFR

16 daire 4 oda 15d.x 335 SFR/ayx12 ay= 64 320 SFR

GENEL KİRA TOPLAMI 358 900 SFR

4.Rantabilite:

Senelik kira bedeli/ Toplam maliyet:

358 900 SFR/ 6 100 000 SFR= %5,88 (17 senede amortize ediyor)

(İsviçre’ de % 6 lık bir getiri, rantabl olarak sayılıyor.)

Bu hesaplar brüt rantabiliteyi vermekte. Bina vergisi, banka faizleri ve belediye hizmetleri vergileri buna dâhil değil. Vergi, bina kıymetinin ~ % 1,2 sini teşkil ediyor. ( Bu miktar her kontrolde değişmektedir.) Yeni binalarda hiçbir vergi muafiyeti yok. Ayriyeten binaya sermaye olarak konan şahsi para toplamından da devlete bir vergi ödemek gerekiyor. Finansman ve banka kredileri hakkında da bir fikir vermek istiyorum.

Faiz oranı                   sermaye getirisi                    yıllık faiz

1.İpotek                     3 210 000 SFR         % 3 ¾                                                                     120 375 SFR

2.İpotek                     1 445 000 SFR         % 4 ½                                                                      65 250 SFR

Şahsi sermaye          1 445 000 SFR         % 6

TOPLAM                   6 100 000 SFR                                             ~ 170 510 SFR (%11,8)      185 625 SFR

İkinci ipotek ekseriyetle 25 senede amortize ediliyor. Birinci ipotek ise normal hallerde devamlı surette kalıyor. Bu özellik ve kredi faizlerinin %6 dan düşük olması ( sermaye getirisini %12’ ye kadar yükseltmektedir), teşebbüs ve inşaat faaliyetlerini tabiatıyla çok teşvik eden bir husustur.”

60 sene önceki İsviçre’deki bu uygulama bize bir fayda sağlar mı? Bilemiyorum.